Wonen in een voormalig kantoor

Wonen in een voormalig kantoor

Transformatieproject Einsteinbaan maakt slim gebruik van bestaande mogelijkheden 

De leegstand van kantoren in Nederland is enorm terwijl veel starters en jongeren zoeken naar een appartement. Intussen bewijst het consortium rondom bouwer transVORM uit Papendrecht dat het mogelijk is om een saai kantoor in snel en betaalbaar te transformeren tot een aantrekkelijk woongebouw met 50 appartementen. Die waren door woningcorporatie Jutphaas Wonen in no-time verhuurd. Wat in Nieuwegein gebeurde, kan elders ook.
Jeroen Bestman van A3 Architecten uit Rotterdam was de betrokken projectarchitect. Hij vertelt over een nieuwe rol voor de architect, over ‘Legolisering van het transformatieproces’ en over luisteren naar bewoners. Architectuur volgens Jeroen Bestman.

 

tekst Louis Jongeleen | beeld Marcus Peters
De locatie is een gewone parkeerplaats bij een schijnbaar nieuw appartementencomplex op
bedrijventerrein Plettenberg- Noord in Nieuwegein. Bij een van de kleine tuintjes langs de zuidelijke gevel zit Jeroen Bestman aan een houten campingtafel. Bij de vraag wat bijzonder is aan het woongebouw achter hem, aarzelt hij even met antwoorden. Dan excuseert hij zich. “Je merkt hier meteen dat je op een geluidbelaste plek zit. Dat verkeersgeruis komt vanachter die bomen vandaan. Dat is de N408. Die wordt vanavond pas stiller.”
Jeroen Bestman: “Het bijzondere van dit gebouw is niet dat het getransformeerd is. Dat gebeurt tegenwoordig vaker. Het is de manier waarop we het getransformeerd hebben. Niet volgens een traditionele aanpak met losse wanden, maar met een prefab systeem, waarmee we op een industriële wijze maatwerk konden bieden.”

Wensen
Jeroen Bestman : “Om dat uit te leggen moet ik een stap je terug in de tijd, naar het moment van de uitvraag voor dit project in 2013 door woningcorporatie Jutphaas Wonen. Deze opdrachtgever had er niet voor gekozen om een volledig bouwplan uit te werken, met tekeningen en bestek, om er vervolgens door enkele aannemers een prijs voor te laten uitrekenen. In plaats daarvan kwam de woningcorporatie met twee A-viertjes waarop een aantal prestatie-eisen, randvoorwaarden en wensen stonden. Aan de kwaliteitseisen en randvoorwaarden moest uiteraard worden voldaan, maar enkele wensen waren niet dwingend. Inschrijvende aannemers konden met de wensen extra punten scoren. Ook als de berekende totaalprijs niet de laagste was, kon een inschrijver zo toch als winnaar uit de bus komen. De maximale bouwprijs voor het creëren van 50 woningen in een kantoorcomplex stond bij voorbaat vast, 700 euro per vierkante meter. Behalve bureau A3 Architecten had transVORM voor dit project nog twee projectpartners gecontracteerd. Dat waren VIAC-installateurs
en Faay. Met deze groep hebben wij de tender gewonnen, terwijl we niet de goedkoopste waren. Wel hadden we hoog gescoord met de wensen, met een hoger energielabel ( met een A-label+, terwijl label A gevraagd was, red.) en met de mogelijkheden voor huurders om te kunnen kiezen voor verschillende plattegronden van een appartement. Ook met hergebruik van bouwmaterialen voldeden we aan een wens van de opdrachtgever.”

Geluid
Jeroen Bestman: “ Bij die ongewone uitvraag heeft Jutphaas Wonen advies gekregen van emeritus hoogleraar Hennes de Ridder . Hij is de bedenker van wat hij de ‘Legolisering van de bouw’ noemde(zie kader).
Volgens die methode maak je een bouwontwerp van kleine standaard blokjes. Met die kleine elementen kun je dan grote elementen maken en daarmee maatwerk leveren. Bij ons project bestonden die ‘Legoblokjes’ uit standaard prefab-elementen met een functie, zoals een badkamer, een berging , de techniekkast voor installaties en een toilet. Deze verschillende elementjes gingen we op verschillende manieren positioneren in het gebouw. Zo ontstonden er verschillende indelingen en konden er twee- en driekamerappartementen worden gemaakt”

Terwijl Bestman opkijkt naar de getransformeerde gevel schieten hem steeds meer bijzonderheden te binnen die vermeldenswaard zijn . Hij stelt de geplande wandeling rond het gebouw achter hem nog even uit.
Jeroen Bestman: “Een saai kantoorgebouw omvormen tot een prettig woongebouw. Dat lijkt onmogelijk. Maar wij richtten ons op de mogelijkheden. Zo zagen we meteen al dat de hele infrastructuur van vluchtwegen via het trappenhuis zo hergebruikt kon worden. En met de bakstenen gevel was ook niets mis. De isolatiewaarde was nog heel behoorlijk. Lastiger was de zware geluidbelasting op het kantoor. Voor woningen op dezelfde plek zouden de geluideisen nog strenger zijn. Bovendien mogen ramen van kantoren allemaal gesloten ramen zijn, terwijl je bij een woning te openen delen nodig hebt. Verder had Jutphaas Wonen als randvoorwaarde gesteld dat elke woning een buitenruimte moest krijgen. En met een buitenruimte bij een woning op deze locatie werd geluidwering meteen de allergrootste uitdaging.”
Als je goed kijkt, kun je aan deze gevel aflezen hoe we in feite drie doeleinden hebben gecombineerd: het creëren van een buitenruimte voor 50 appartementen, het doorbreken van de kantooruitstraling van het gebouw en het oplossen van het probleem van de geluidbelasting.
Door balkons opvallend te positioneren, ontstond vanzelf een uitstraling van een woongebouw. En met de beglazing en toepassing van speciale geluidsschermen voor de balkons, konden we de geluidseisen halen.”

Bewoners
Het wordt alsmaar warmer aan het campingtafeltje terwijl Jeroen Bestman vertelt over nog enkele brandende kwesties rondom project Einsteinbaan.
Jeroen Bestman: ”Terwijl wij nog bezig waren met ontwerpen en berekenen van ons transformatieplan had Jutphaas Wonen dit object aangeboden op een verhuursite. Daar waren nog geen plattegronden, beelden of impressies bij, alleen een paar foto’s van het bestaande kantoorgebouw. In de advertentie stond dat ze voornemens waren om het te gaan transformeren naar een wooncomplex met appartementen van circa 55 á 60 vierkante meter, plus de vraag: ‘Wie doet er mee?’ Er kwamen meer dan tweehonderd aanmeldingen. Dat zegt iets over de krapte op de woningmarkt hier in Nieuwegein. Jutphaas Wonen heeft toen de inschrijvers benaderd en gevraagd of ze in een klankbordgroep wilden meepraten over de plannen voor hun woning. Zes bewoners meldden zich aan. Met ons bouwteam zijn we met deze klankbordgroep in overleg gegaan over onze plannen. We hadden onder anderen een gemeenschappelijke tuin aan de zuidzijde verzonnen, maar daar hadden zij geen oren naar. Prima. Het was hun keus. Zodoende is het dit geworden, een plein met meer dan zestig parkeerplaatsen voor 50 woningen. Geen collectieve tuin dus… die niemand zou willen bijhouden.”

Cadeautjes
Dan is het tijd voor een korte wandeling. Eerst langs de zuidelijke gevel van de lagere vleugel van het woongebouw.
Jeroen Bestman: “Vanaf deze parkeerplaats kun je duidelijk de compositie zien van het oude kantoor, met een lage vleugel en een hoger gedeelte met drie verdiepingen. Dat beeld met het orthogonale spel van die rechte lijnen, hebben we versterkt met die verschillende balkons.

Voordat we überhaupt startten met een transformatie hebben we eerst goed naar het bestaande gebouw gekeken. We vroegen ons daarbij af welke cadeautjes het gebouw zelf te bieden heeft. Bij kantoren is dat meestal de vrije hoogte. Zo ook hier. Je maakt woningen met een plafondhoogte van bijna drie meter, terwijl 2,6 meter normaal is. Dat is een cadeautje.”Op de hoek van de lage gebouwvleugel blijft Bestman even staan.Jeroen Bestman: “Hier net om de hoek zie je die erker. Daar zat eerst een transportdeur van het kantoorgebouw. Daar konden vrachtwagens de loods in rijden. Je zou in eerste instantie zeggen: gewoon laten zitten die deur en het gat aan de binnenkant isoleren en aftimmeren.Maar dan zou je nog steeds tegen een lelijke transportdeur aankijken, als tegen een lelijk visitekaartje. En dat precies waar je het terrein komt opgereden. We hebben ervoor gekozen om die deur daar weg te halen. De kosten van het aftimmeren en dicht maken konden we net zo goed besteden aan een nieuwe pui. En die zetten we dan iets naar buiten zodat we een erker hebben. Mooi in het buitenaanzicht en meer daglicht en uitzicht van binnenuit “

Te gast
Een bewoner komt naar buiten om te peilen wat de wandelaars willen. Als hij hoort wat de bedoeling is, nodigt hij de nieuwsgierigen uit om bij hem om op de koffie te komen.Wat meteen al opvalt in de gang van de hoekwoning is de hoogte van het plafond. Zo ongeveer drie meter.
Bewoner: “Dat klopt ja. Ze hebben het verlaagde plafond eruit gehaald. Ik vind het prettig. Dat geeft een ruimtelijk gevoel.
Jeroen Bestman: “Hier in de gang zie je hoe de ‘Legostenen’, de geprefabriceerde elementen, zijn gegroepeerd: de techniekkast met de WTW-installatie en de CV voor de verwarming, de badkamer en het toilet. Deze bewoner heeft gekozen voor de kleinere badkamer en een aparte bergkast voor de wasmachine.
Hier in de badkamer zie je een verhoogde badkamervloer. Daaronder kunnen de leidingen en afvoeren worden versleept. Elk element heeft aan onderkant ruimte voor afvoer en leidingen en aan de bovenkant extra hoogte voor de doorvoer van luchtbehandelingskanalen.
Bewoner: “Toen deze woningen beschikbaar kwamen, heb ik gelijk ingeschreven. Er stonden meteen al tekeningen op Woningnet-site. Dus je kon meteen zien hoe de ruimtes ingedeeld zouden kunnen worden. Ik vond het belangrijk om op de begane grond te zitten in verband met mijn honden. En hier op de hoek heb je ook nog een extra stukje tuin.”
Jeroen Bestman:” De keuken was in ons ontwerp geen apart element en is los geplaatst. Bij een vorig project was de keuken nog een compleet element. Dat betekende dat er een hele kast omheen zat. Dat is nergens voor nodig. Zonde van de kosten.
Bewoner: “Het is ook prettig, een open keuken. Dan heb je nog contact met je gasten tijdens het koken.”

Niet-traditioneel
Een rondgang door het gebouw begint in de brede gang door het midden van hoofdstructuur van het gebouw en vervolgens over de trap weer naar beneden naar de entreehal. Bestman: “Aan deze hal is vrijwel niets veranderd.” Via de glazen deuren gaat architect Bestman weer naar buiten. Daar op het voorplein van het woongebouw kijkt hij omhoog naar het resultaat van zijn werk, met een blik alsof hij even afstand moet nemen.
Jeroen Bestman: “Vroeger had de architecten veel meer een bepalende rol . Hij werd ingeschakeld door de opdrachtgever. Zijn taak omvatte de esthetische begeleiding van een project, directievoering en hij kon tot in de details de uitvoering blijven sturen. Dat ging bij dit project totaal anders. De opdrachtgever zei: ‘’Dit zijn onze eisen en wensen, laten jullie, als bouwende partij, nu maar zien wat jullie daarvan kunnen maken. De bouwprijs stond al vast . Dat maakt een groot verschil voor de manier van werken. Je gaat dan niet meer nadenken over waar je allemaal op kan besparen. In plaats daarvan ga je kijken hoe je slim kunt omgaan met de gegeven mogelijkheden. Je gaat je afvragen hoe je méér kan bieden voor hetzelfde geld. Bij dit project was aannemer transVORM de leidende partij. A3 Architecten zat aan tafel als één van de adviseurs. Wij werden direct ingeschakeld nadat transVORM de uitvraag ontvangen had. Na het winnen van de selectie konden we gelijk door met de uitwerking van het bouwontwerp en met de vergunningsaanvraag. Gedurende die boeiende periode maakte ik deel uit van echt hecht bouwteam. Toen het project in de uitvoeringsfase kwam, was mijn bijdrage aan het project grotendeels klaar. Bij de details van de uitwerking en de afwerking zijn we alleen zijdelings betrokken. Voordeel bij deze niet-traditionele aanpak is dat je al in een vroege fase kan samenwerken met alle co-makers en de calculator. Daardoor kun je als architect sneller keuzes maken. Een nadeel kan soms zijn dat je er niet meer bij bent als de ‘finishing touch’ wordt aangebracht.”

Projectgegevens
Project: Einsteinbaan, Nieuwegein, ‘kantoorpand gelegoliseerd’
Opdrachtgever: woningcorporatie Jutphaas Wonen, Nieuwegein
Aannemer/projectontwikkelaar: transVORM, Papendrecht
Architect: A3 Architecten, Wim van As en Jeroen Bestman, Rotterdam
Installaties: VIAC Installatie Adviseurs IOB, Houten
Constructeur: IOB, Dordrecht
Lego-elementen, wanden en plafonds: FAAY, Vianen
Bouwtijd: november 2013 - augustus 2014

Legolisering
Legolisering is een bouwconcept dat Hennes de Ridder,emeritus hoogleraar aan de TU Delft, in 2011 lanceerde. Hij ontwikkelde een aanpak voor industriële productie van kleine standaard bouwelementen waarmee bestaande gebouwen gemakkelijk kunnen worden aangepast aan de eisen van de tijd. Deze elementen kunnen ‘als Lego-steenjes ’ worden hergebruikt bij een volgende aanpassing. Zo kunnen bouwwerken zich in de loop van de tijd evolutionair ontwikkelen zodat de gebouwen die het best zijn aangepast de overhand krijgen. Meer info: kijk op ‘Legolisering van de bouw ‘- YouTube

 

Hier uw advertentie?
Bel +31 (0)73 503 35 44.